こんにちは、複業MRのたかくんです。
少し前から不動産投資関連の記事を書いていて、実際に物件を探したりしてますが、不動産投資をはじめる前に重要なことがありました！
それが「不動産投資の失敗」を定義すること。
それを踏まえた上で初心者が不動産投資に失敗しないための始め方を自分なりにまとめてみました。
初心者が抱く不動産投資におけるイメージとは？
「不動産投資の失敗」を定義することがなぜ重要かというと、もちろん失敗をしないためということもありますが、初心者が無用な心配をしないためでもあります。
要するに、いい物件があるのに失敗するかもしれないと心配で行動できない！ということを防ぐためです。
ぼく自身、不動産投資をはじめようと思っても、失敗が怖くてはじめられない、一歩が踏み出せない、そんな状態が続いていました。
というか、妻がそういう状態だったので、始めることができませんでした。
ただ、よくよく考えると失敗が怖い、と漠然と思ってるだけで「なにが失敗」なのかよくわかっていないのです。
ざっくりと…
不動産投資＝資金が必要＝大金を失う、借金を背負う
こんなイメージがあるようです。
だったら、まずその失敗を明確にして、そうならないように、リスクを減らせれば不動産投資もやりやすくなるんじゃないか？
そんなことを思いつきから、不動産投資における失敗を考えてみました。
不動産投資における成功と失敗とは？
そもそも不動産投資での成功とはなんでしょうか？
目標が異なるから、人によって違いますよね。
例えば、サラリーマンを辞められるぐらいの収益を得ることが成功だと捉えてる人もいれば、月10万円程度の副収入があれば成功と捉える人もいます。
要するに成功は自分次第ということです。
では、失敗とはどうでしょうか？
いろいろと失敗例を見ていくと、ある程度共通点が見えてきました。
※別記事で失敗事例を集める予定です。
不動産投資における最悪の失敗は自己破産ですね。
不動産をローンを組んで購入したはいいけど、思った以上の支出や家賃収入の減少などでローン返済ができなくなり、にっちもさっちもいかない状態。
そこまでいかないにしても、「不動産投資を行なったことによって、今の収入にまで大きな影響が及ぶ状態」は、失敗と定義できそうです。
本来、プラスにならなけばならない投資において、本業の収入にまで影響を及ぼすようなものは投資とはいえません。
つらいのは、毎月赤字で持ち出しが続いて売却したいけどローンが足枷になって売るに売れない状態。身動き取れず、毎月の給料から無駄なお金が飛んでいく…考えただけでつらいですね…
では、このような失敗をしないためにどうしたら良いのかというと、やはり知識をつけるしかありません。
こんな物件をつかまないように勉強することが大事。書籍やセミナーに参加しましょう。書籍やセミナーについてはこちらで随時更新予定です。⇒不動産投資は危ない？現役MRが不動産投資をはじめるために行ったこと
不動産投資の失敗の要因は？リスク因子とは？
不動産投資における失敗を
「不動産投資を行なったことによって、今の収入にまで大きな影響が及ぶ状態」
と定義しました。
続いて失敗の要因、リスク因子を考えてみましょう。
なぜ不動産投資で失敗するのか？
知識がないから、というのが一番ですね。営業マンのいいなりで自分で深く考えず物件を購入してしまう、これが失敗の要因といえそうです。
営業マンから言われた数字（表面利回りなど）を鵜呑みにしてしまい、楽観的に考えていると失敗しそうです。
※いろんな記事や書籍を読んでいるとこうやって失敗している人が意外と多いことに驚きました。だから不動産投資=危ないというようなイメージが付いてしまっているのでしょうか？
自分で知識を付けて自分なりの基準で物件を見れるようにしなけばならないですね。逆にそれをしっかりしていれば、失敗のリスクは減らせそうです。
なので、シミュレーションは厳しめに想定することが大事。
例えば、予想外の出費（修繕費など）などがあっても大丈夫か？
家賃の下落はどの程度想定しているか？
こういう指標はいくらでもあります。それを調べる手間を惜しんでしまうと失敗まっしぐら。
要するにリスクを知らずに、もしくはリスクを想定せずに不動産投資をはじめてしまう。
これが失敗の共通点。
これをしっかり勉強すれば失敗のリスクは減らすことができそうです。本気で不動産投資をやるなら、本気で勉強しましょう。
わたしは自分の経験をこのサイトで公開していく予定なので失敗するか成功するか見守って頂ければと思います。
以上をもとに「初心者が不動産投資に失敗しないための始め方」をまとめていきたいと思います。
ぼくなりに不動産投資における失敗を…
「不動産投資を行なったことによって、今の収入にまで大きな影響が及ぶ状態」と定義してみました。
この失敗をしないためにはどのように不動産投資を始めればいいのか？ということを自分で実際に試してみたので実体験を元に紹介していきます。
初心者が失敗しないための不動産投資の始め方とは？
不動産投資初心者が失敗しないための方法ですが、結論から言うと…
ローンを組まず（現金で）区分マンションから始めること！
これが大前提となりす。これはいろいろな書籍を読んだりした結果、辿り着いたひとつの仮説です。
現在(2017年10月)は実際にそれを条件に不動産投資物件を探しています。
そのほかにも細かい条件はありますが、失敗しないという意味では初心者にはこれがおすすめ！
必然的に現金が必要になってきますが、安ければ200〜300万円台の物件もあるので、そういったものを狙いましょう。ちなみに今狙ってるのは350万程度の中古区分マンションです。
実際にそれが正しいかは、ぼくが実践してみて報告していきます。
なぜローンを組まないかというと、失敗というのは結局、ローンを返せないから起こることがほとんど。
ローンは家賃から返せばいいと言っていると、空室になったときに自腹でローンを返済しなければなりません。
そうすると客付けに焦って判断を誤る可能性も高くなります。精神的にも悪影響で本業やプライベートまで影響が出たら嫌ですよね。
現金で購入すれば、空室になっても管理費などの負担だけで済みます。
さらに売却も自由度が高い。ローンが残ってると売れないこともありますが、現金であれば自分次第。
またローンを組むと金利が発生するので(低金利とはいえ)中古の区分マンションのような安い物件では利益がほとんど出なくなってしまいます。
というわけで、初心者はローンを組まずに区分マンションを購入すべきです。
初心者の不動産投資の始め方は中古区分マンションを現金購入がほんとうにいいのか？
いろいろ書籍を読んでみると、初心者には区分マンションをおすすめしてるものが多いです。
不動産管理会や仲介業者とのやり取りや、空室の対応などを学ぶ場としてもまずは小さく始める方がリスクが少なくて済むという理由が多く挙げられていました。
なかには初心者にマンション一棟買いをすすめている書籍もありましたが、その理由は、「区分マンションは100か0でリスクが大きい、一棟であれば全部空室というのは考えられないため、家賃収入0(ゼロ)を避けれられるから」というものでした。
もちろんローンを前提としているため、家賃収入が0だとローン返済ができなくなってしまう、という背景があります。
空室リスク＝家賃収入がない＝ローンを自分で払う＝本業の収入から払う
こんな状態になるなら、そもそもローンを組まなければ失敗は避けられるというのがぼくなりの結論です。
ほかにも区分マンションは利益が低くなるという話も出ていましたが、それに関してはその通りで、一棟マンションなどじゃないと、お小遣い程度しか入ってきません。
ただ区分マンションでも現金一括であれば利益は少しマシになります。
区分マンションとはいえ、うん千万円の物件だとローンを組む必要が出てくるので、ローンの金利が乗っかってきて、それが利益を圧迫してしまうので、利益は微々たるものになる…その分、金利がない現金一括購入であれば少しはマシになります。
ただ現金一括購入であっても、あくまでも少しマシになるレベルなので、利益重視というよりは、練習として始めるレベルだと考えたほうがよさそうです。
ということで初心者が失敗しないための不動産投資の始め方をまとめてみました。参考になれば幸いです。
複数の生業(なりわい)を持つMRのことを指す造語。
ぼくの場合、「MR」と「ウェブサイト運営」という2つの生業(なりわい)を持っています。最近では「不動産投資」を勉強中…
これからは「MR×〇〇」といった複業が当たり前になる！
という予想からMRやMRになりたい人向けに自分のライフスタイルなどを発信しています。
