こんにちは、複業MRのたかくんです。
少し前から不動産投資関連の記事を書いていて、実際に物件を探したりしてますが、不動産投資をはじめる前に重要なことがありました！
それが「不動産投資の失敗」を定義すること。
それを踏まえた上で初心者が不動産投資に失敗しないための始め方を自分なりにまとめてみました。
初心者が抱く不動産投資におけるイメージとは？
「不動産投資の失敗」を定義することがなぜ重要かというと、もちろん失敗をしないためということもありますが、初心者が無用な心配をしないためでもあります。
要するに、いい物件があるのに失敗するかもしれないと心配で行動できない！ということを防ぐためです。
ぼく自身、不動産投資をはじめようと思っても、失敗が怖くてはじめられない、一歩が踏み出せない、そんな状態が続いていました。
というか、妻がそういう状態だったので、始めることができませんでした。
ただ、よくよく考えると失敗が怖い、と漠然と思ってるだけで「なにが失敗」なのかよくわかっていないのです。
ざっくりと…
不動産投資＝資金が必要＝大金を失う、借金を背負う
こんなイメージがあるようです。
だったら、まずその失敗を明確にして、そうならないように、リスクを減らせれば不動産投資もやりやすくなるんじゃないか？
そんなことを思いつきから、不動産投資における失敗を考えてみました。
初心者が考える不動産投資における成功と失敗とは？
そもそも不動産投資での成功とはなんでしょうか？
目標が異なるから、人によって違いますよね。
例えば、サラリーマンを辞められるぐらいの収益を得ることが成功だと捉えてる人もいれば、月10万円程度の副収入があれば成功と捉える人もいます。
要するに成功は自分次第ということです。
では、失敗とはどうでしょうか？
いろいろと失敗例を見ていくと、ある程度共通点が見えてきました。
不動産投資における最悪の失敗は自己破産ですね。
不動産をローンを組んで購入したはいいけど、思った以上の支出や家賃収入の減少などでローン返済ができなくなり、にっちもさっちもいかない状態。
そこまでいかないにしても、「不動産投資を行なったことによって、今の収入にまで大きな影響が及ぶ状態」は、失敗と定義できそうです。
本来、プラスにならなけばならない投資において、本業の収入にまで影響を及ぼすようなものは投資とはいえません。
つらいのは、毎月赤字で持ち出しが続いて売却したいけどローンが足枷になって売るに売れない状態。身動き取れず、毎月の給料から無駄なお金が飛んでいく…考えただけでつらいですね…
では、このような失敗をしないためにどうしたら良いのかというと、やはり知識をつけるしかありません。
こんな物件をつかまないように勉強することが大事。書籍やセミナーに参加しましょう。書籍やセミナーについてはこちらで随時更新予定です。⇒不動産投資は危ない？現役MRが不動産投資をはじめるために行ったこと
不動産投資の失敗の要因は？リスク因子とは？
不動産投資における失敗を
「不動産投資を行なったことによって、今の収入にまで大きな影響が及ぶ状態」
と定義しました。
続いて失敗の要因、リスク因子を考えてみましょう。
なぜ不動産投資で失敗するのか？
知識がないから、というのが一番ですね。営業マンのいいなりで自分で深く考えず物件を購入してしまう、これが失敗の要因といえそうです。
営業マンから言われた数字（表面利回りなど）を鵜呑みにしてしまい、楽観的に考えていると失敗しそうです。
たかくん
自分で知識を付けて自分なりの基準で物件を見れるようにしなけばならないですね。逆にそれをしっかりしていれば、失敗のリスクは減らせそうです。
なので、シミュレーションは厳しめに想定することが大事。
例えば、予想外の出費（修繕費など）などがあっても大丈夫か？家賃の下落はどの程度想定しているか？
こういう指標はいくらでもあります。それを調べる手間を惜しんでしまうと失敗まっしぐら。
要するにリスクを知らずに、もしくはリスクを想定せずに不動産投資をはじめてしまう。これが失敗の共通点。
これをしっかり勉強すれば失敗のリスクは減らすことができそうです。本気で不動産投資をやるなら、本気で勉強しましょう。
わたしは自分の経験をこのサイトで公開していく予定なので失敗するか成功するか見守って頂ければと思います。
以上をもとに「初心者が不動産投資に失敗しないための始め方」をまとめていきたいと思います。
ぼくなりに不動産投資における失敗を…
「不動産投資を行なったことによって、今の収入にまで大きな影響が及ぶ状態」と定義してみました。
この失敗をしないためにはどのように不動産投資を始めればいいのか？ということを自分で実際に試してみたので実体験を元に紹介していきます。
初心者が失敗しないための不動産投資の始め方とは？
不動産投資初心者が失敗しないための方法ですが、結論から言うと…
ローンを組まず（現金で）区分マンションから始めること！
これが大前提となりす。これはいろいろな書籍を読んだりした結果、辿り着いたひとつの仮説です。
現在(2017年10月)は実際にそれを条件に不動産投資物件を探しています。
そのほかにも細かい条件はありますが、失敗しないという意味では初心者にはこれがおすすめ！
必然的に現金が必要になってきますが、安ければ200〜300万円台の物件もあるので、そういったものを狙いましょう。ちなみに今狙ってるのは350万程度の中古区分マンションです。
実際にそれが正しいかは、ぼくが実践してみて報告していきます。
▼追記 2021年3月26日ーー
2017年はそんな考え方で、楽待でそれぐらいの物件に問い合わせして、購入直前までいきました。
ただ、家庭の事情によりそれどころではなくなってしまい、しばらくは不動産投資のことを考えられる状態ではなくなってしまいました。
そこから、落ち着いてくるとまた不動産投資熱が出てきて、再度、勉強し直し、問い合わせなどをしているうちにGAテクノロジーズを知ることになります。
リスクを減らすという意味では現金一括購入がいいという考えは今でもあります。
…が、それによって手持ちの現金がなくなるのは、他の投資機会を逃すことになるので、あの時やってなくて良かった、と今では思います。
今は、他人のお金（銀行ローン）で投資ができるというメリットを活用して、手持ちの現金をほとんど減らさず不動産投資に取り組んでます。そして手持ちの現金は他の投資に回してます。
あの時より資産運用に対しての視野が広がったからかもしれません。
不動産、不動産、不動産…ってなってたのが一旦頭が冷えたのが良かったです。
今は、あくまでも不動産投資は、資産運用のひとつで、経済的自立を目指すには複数の資産運用を組み合わせていくことでリスクヘッジにもなる！というスタンスで取り組んでいます。
初心者の不動産投資の始め方は中古区分マンションがほんとうにいいのか？
いろいろ書籍を読んでみると、初心者には区分マンションをおすすめしてるものが多いです。
不動産管理会や仲介業者とのやり取りや、空室の対応などを学ぶ場としてもまずは小さく始める方がリスクが少なくて済むという理由が多く挙げられていました。
なかには初心者にマンション一棟買いをすすめている書籍もありましたが、その理由は、「区分マンションは100か0でリスクが大きい、一棟であれば全部空室というのは考えられないため、家賃収入0(ゼロ)を避けれられるから」というものでした。
そういう考え方もありますが、ぼくには失敗したときのリスクに目が向いてしまいダメでした。
もし、とんでもない物件を掴んでしまったら…と考えてしまい、始めるなら中古区分マンションにしようと決めました。
ほかにも区分マンションは利益が低くなるという話も出ていましたが、それに関してはその通りで、一棟マンション、アパートなどじゃないと、お小遣い程度しか入ってきません。
そういう意味では不動産ガチ勢のような方には、やはり一棟買いがいいのだと思います。
ただ初心者かつビビリなぼくはそのやり方はしっくりこなかったので、ゆるっと不動産として、手間をかけず、リスクを抑え、再現性の高さを目指して取り組んでます。
ということで初心者が失敗しないための不動産投資の始め方をまとめてみました。参考になれば幸いです。
その後の不動産投資についてはこちらをご覧ください。
現在、中古区分マンション2つ所有しており3つ目を検討中です。
