こんにちは、複業MRのなすたかです。
今回も勉強中の不動産投資に関する書籍のレビューです。
書籍のタイトルは「30歳までに「一生モノの資産」を築く投資術／堀野航太郎」
この著書のスタンスとしては、不動産投資によってアーリーリタイアするということのようです。
もともと、「資産を築いて生活費以上の家賃収入を得る」という目標をもっていたため、不動産会社に就職したという経歴の持ち主。徹底してるというか、10代、20代でそんなこと考えてたのがすごい…
また実際に不動産投資をするにあたっては、関連書籍や不動産セミナーで情報収集をしたとのこと。実践前に、書籍、セミナーというのは王道ですね。
それでは不動産投資において参考になった部分を紹介していきます。
不動産投資で失敗しないために知っておっくべきメリット・デメリット
不動産投資を始めるからにはメリット・デメリットは押さえておかなければなりません。この本の著者が考える不動産投資のメリット・デメリットはこちら。
不動産投資のメリット
- 「レバレッジが使える」
- 「安定収入が得られる」
- 「節税効果がある」
不動産投資のデメリット
- 「空室リスク」
- 「定期的な行動の必要性」
それぞれ細かく見ていきます。
不動産投資の3つのメリット
「レバレッジが使える」
不動産投資のメリットの一つ目は、なんといってもレバレッジが使えることです。資金に余裕がない20代にとって、銀行ローンを利用してレバレッジを効かせられる不動産投資は魅力的です。
レバレッジとは、テコの原理のこと。不動産投資においてレバレッジが使えるというのは、他人のお金（銀行ローン）で、資産を築けるということになります。
一般的には物件価格の1割（10%）程度の頭金と7%程度の諸費用のみで、残りは他人のお金（銀行ローン）で賄うことができます。
特にMRは経済的信用が高く、ローンに通りやすいので、レバレッジをかけやすい職業ともいえます。正直MRならやらなきゃもったいないレベル。
知っててやらなければ自分の判断なのでいいのですが、知らずにやってないっていうパターンは本当にもったいない。
「安定収入が得られる」
不動産投資のメリットの二つ目は、毎月安定した収入が得られることです。
いったん、賃貸経営が軌道に乗れば、購入した不動産が働いて「家賃収入」という継続的なインカムゲインをもたらしてくれます。
継続的かつ安定収入というのが不動産投資の最大のメリットだと思いますが、ここにもある「軌道に乗れば」というのがポイント。軌道に乗せるまでに、いかに失敗せずにできるかが分かれ道。
どうしても「失敗＝多額の借金」というイメージが払拭しきれていないのですが、いろいろな書籍をみていると物件選びでよっぽどヘマをしなければ問題なさそうです。…が、やはり初心者だとビビって当たり前。だから書籍やセミナーでたくさん勉強したほうがいいと個人的には思って勉強中です。
「節税効果がある」
不動産投資のメリットの三つ目は節税効果があるということです。
節税に関してはよく聞きますが、その仕組みはこちら▼
不動産投資における会計処理では、不動産の土地、建物のうち、建物部分と設備に関して減価償却が行えます。減価償却費は経費として認められます。水道光熱費や接待交通費など一般的な経費はお金を払いますが、減価償却費はお金を払わない経費です。建物は毎年使うものなので、購入時に支払った建物代金を一定期間に分けて経費としていくのです。
お金は減っていないのに、経費にできるということは、1、手持ちのお金が増える 2、利益が減るということです。利益が減るということは納税額が減ります。
「節税のために不動産投資どうですか？」という勧誘の電話がよくかかってくるのはMRあるあるだと思います。
知らない番号から忙しい時間帯にかかってきて、一方的にまくし立てられるので、そんな勧誘に乗るMRは聞いたことありませんが…節税効果というのは間違っていません。
ただ、節税目的で不動産投資をやるのは良くない、という意見もあるようです。
なぜなら、不動産投資が赤字前提になってしまうから、例えば1年間誰も借り手がいなければ丸々赤字になります。
その赤字を、納めた税金から差し引くことができますが、そうすると安定収入とは相反するものになってしまいます。
減価償却費は、実際にお金が出ていかない費用になるので、キャッシュはそのままで収益を圧縮することは可能ですが、それを踏まえてもプラスを出していかないと不動産投資の意味がなくなってしまいます。
不動産投資は、あくまでも賃貸経営で不労所得を得ることを前提に考えないと、痛い目にあいそう。初心者ながらそんな風に考えています。
不動産投資の2つのデメリット
「空室リスク」
一つ目のデメリットは空室リスクです。
不動産投資において一番頭を悩ませるところ。このデメリットを回避するための物件選び、管理会社選びなどが大事です。そのためのノウハウなどは書籍にいろいろと載っています。
「定期的な行動の必要性」
二つ目のデメリットは、定期的に行動しなければいけないことです。
空室が出たらリフォーム依頼、賃貸業者への賃貸付け依頼などの作業をしなければなりませ。
しかし、入居者が入ってくれるうちはトラブルがあったとき以外は何もしなくていいので楽です。
このあたりは、以前の書籍レビュー現役MRが不動産投資のために読んだ本「ほったらかし不動産投資で月50万円稼ぐ！」に書きました。このようなことに手を煩わせないために何ができるか？などを知りたい方は合わせてどうぞ。
不動産投資で失敗しないための物件購入時のチェックポイント
ある人は築浅RCだけを買い進めていたり、ある人は築古の木造だけを買い進めていたりします。それぞれの戦略にあった物件を購入することが大切です。
私たちの戦略は銀行融資を継続的に受け続けられる物件を買い進めることです。
各々の戦略が大事。ぼくの場合は、不動産のみでの生活は考えていないので、その辺りをもう少し明確にする必要がありそうです。
もし不動産のみで生活するには物件購入を繰り返す必要があるため、銀行融資を受け続けることが重要になります。
著者はこのスタンスのため、融資を受け続けられるための手法についてのチェックポイント3つが下記のように書いてあります。
1、不動産価値のチェックポイント
2、利回りのチェックポイント
3、立地のチェックポイント
それぞれ確認してみます。
1、不動産価値のチェックポイント
銀行がその不動産に対していくらの価値を見ているか、つまり、「積算価格>物件価値」になっているか
積算価格とは、その物件（建物+土地）にどれだけの価値があるのかということを銀行目線でチェックする方法です。銀行融資をうけるためには、積算価値が出ている物件を購入する事が不可欠になります。
「積算価格>物件価値」になっていない物件で、もし運良く融資を受けられても、次の融資を引くことが難しくなるとのこと。
正直、今の段階では「物件価値よりも価格が高い状態」というのがあまりイメージできません…
実際に物件をみるようになるとわかるんでしょうか？今はとりあえず、頭の片隅に置いておきます。
2、利回りのチェックポイント
利回りについてもチェックポイントがありましたが、「ほったらかし不動産投資で月50万円稼ぐ！」では、利回りは実際に運用してみると乖離がある、との実体験から、利回りをあまり気にしないというスタンスでした。
この書籍では、それとは異なり、明確な基準をもち判断しているようです。その基準はこちら▼
大事になる利回りは３つあります。
それが表面利回り、実利回り、ROIです。
表面利回りは、「家賃収入÷物件価格」
実際にかかる管理費、税金などを引く前の利回り
一方、実利回りとはこれらの費用を全て含めたものを出す計算式です。
「実家賃収入（家賃収入-諸費用）÷総物件価格（物件価格+購入諸費用）
表面利回り、実利回り、ROIといわれても正直ピンとこなかったのですが、下記の説明を見ていてざっくり理解できました。
融資を利用した場合、実際に自分の自己資金を何年で回収できるかを知ることが大事です。
そのためには、実際にはお金を払っていない費用である減価償却費を足し戻し、所得税などを引いた後の手取り、つまり税引き後のキャッシューフローを知らなければ自己資金を何年で回収できるかも出すことはできません。
税引き後キャッシューフローベースで自己資金を何年で回収できるのかを出してくれるのがROIです。
「（1年間実家賃収入-返済利子-減価償却-税金+減価償却+返済元本）÷自己資金」私たちが利回りの基準としているのが、「表面利回りとROIが共に10%を超えているか」です。
表面利回りというのは、給料明細でいうと「額面の給料」のこと
「表面利回り＝額面給料」というのはわかりやすい。さらに「ROI＝手取り給料」とのこと。
ROIは「税金や保険料など色々引かれ、実際に手元に残る手取り給料」を表しています。
ただし、売買業者にROIと言ってもわからないことが多いので、売買業者には表面利回り10%以上の物件を探していると説明すると便利です。
利回りについてはなんとなく取っつきにくい感じがしますが、自己資金が何年で回収できるかというのは知らなければならないことです。ただし、あくまでも目安程度として捉えておけばいいのかな…と。
というのも、それぞれの数字があっているからこそ出せるものであって、想定していた数字と異なる場合は、すべての計算が狂ってしまいます。しかも試算と実際の数字が違うというのは往々にしてありえる。
そのために、数字をできる限り正確かつ厳しめに設定するのでしょうが、結局、運用してみないとわからない部分も多いので考え過ぎもよくないかな、と思ってます。
ちなみに数字をできる限り正確かつ厳しめに設定するノウハウは下記に記載があります。
利回り計算の際に利用する数値の注意点としては、家賃収入が適正家賃収入で計算されているかどうかをチェックすること
想定家賃を間違えないようにするためには…
1、周辺賃貸不動産業者を最低3社は回り、対象物件と同等の間取りの想定家賃を調査する
不動産販売業者は不動産を売ることが目的なので、悪質な不動産業者の場合は、想定家賃より大幅に高い家賃を言ってくることがあります。
賃貸業者から想定家賃を聞き出す場合、「（これくらいの物件）ならいくらで貸しに出せばすぐに賃貸付けできますか？」と聞くことが大事です。
担当によっても金額にバラツキが出るから、それを見極めるために色々なところから情報を得る必要があるってことですね。
3、聞き出した家賃より1割低い家賃を想定家賃とする
そうすることで家賃の下落があったときもリスクを吸収できるとのこと。
3、立地のチェックポイント
立地に関しては今のところどの書籍でもかなり重要視されてます。細かい部分は異なりますが…例えば徒歩5分、10分など。
物件自体であれば、リフォームなどで綺麗にすることは可能ですが、立地に関しては、購入後はいくらお金をかけても変えることはできません。
そのため、不動産投資においては非常に重要なポイント。慎重に見極める必要があります。
この書籍の著者が進めているのは「駅からの徒歩分数」
私がもっともシンプルかつ有効的だと思うのは「駅からの徒歩分数」
具体的な徒歩分数は…
首都圏なら駅から15分以内、その他地域なら駅から10分以内
「ほったらかし不動産投資で月50万円稼ぐ！」では、首都圏で10分が目安だった気がします。というのも、空室になっても家賃を少し下げるだけで入居者が見つかる可能性が高く、よりほったらかしで管理できるから。
立地についてさらに条件をだすと…
立地についてはもう１つクリアすべきチェックポイントがあります。
それは、「近くにアピールポイントとなる施設があるかどうか」
アピールポイントとは、スーパーやコンビニなど。近くにあると嬉しい施設のこと。
たしかに自分が住む立場になると、この辺りは気にしますね。
不動産投資で失敗しないために初心者には区分所有がおすすめ
不動産投資となると、毎回と言っていいほど、話題になるのが区分所有か、一棟マンションか。この書籍では、初心者には区分所有をすすめています。
不動産投資を始める場合、まずは区分所有を購入することをオススメします。
なぜなら、不動産投資には、
〈物件調査→買い付け申し込み→売買契約→リフォーム→賃貸付け→売却〉
とやるべき事柄が非常にたくさんあります。
そして、初心者がその一つ一つを実践するには、経験がないので時間もかかります時間も、何らかの失敗をする危険性もあります。
よって、最初は小さい区分所有から初めて、不動産投資の一連の流れを理解してから少しずつ物件規模を大きくしていく必要があります。
たしかに流れがわかれば対応もスムーズになるのはわかります。そのほかにも区分所有のメリット3つあげていました。
区分所有の4つのメリット
区分所有の一つ目のメリットは、やはり小資金で始められることです。
これは初心者には安心材料。わからないことだらけで始めて、いきなり大金をつぎ込むにはリスクが高そうなイメージ。その分、区分所有ならマンションの一室なので、元手も少なくて済みます。
二つ目のメリットとして、管理・修繕の手間がかからないということがあります。
区分所有はマンション全体の管理組合があるので、建物の大規模修繕やその他の修理工事をマンション全体で積み立てた修繕積立金から支払ってくれます。
一棟マンションより区分所有のほうがなんとなく楽そう、手間は少なそうな感じがしてましたが、自分の判断でマンション全体の修繕などをする必要がないのは、精神的にも楽ですね。いちいち、自分のもってるマンションのことばかり考えてられないですからね。
三つ目のメリットとして、地域を分散して区分所有を持っていれば、地震などの天災が起きたとしてもリスク分散が可能な点です。
不動産投資でリスク分散って考えはなかったです。災害は避けようがないですからね。その分、保険をしっかり掛けたりするんでしょうか？
四つ目のメリットとして、換金性が一棟マンションに比べて高い事があります。
換金性が高い、つまり売却しやすいってことです。金額が一棟マンションより高くないから、流動性も高いということ。
区分所有の4つのデメリット
続いて区分所有のデメリットです。
区分所有のデメリットとしては、規模が小さい分お小遣い程度のキャッシューフローしか得られないということです。
100万円の物件の場合、実利回り12％で、月々1万円しか収入が入ってきません。
個人的にはお小遣い程度でも安定して一定の額が入ってくるのはいいと思いますが、労力に見合わなければ意味ないですね。
すごく苦労して探したのに、月1万程度の収入ならやるメリットは少ないですね。
二つ目のデメリットとして、空室リスクが高いことがあげられます。
小型アパートや一棟マンションは、一部屋空室が出た場合でも、他の部屋の家賃収入があるので、家賃収入ごゼロになることはないですが、区分所有を一つしか持っていない場合、その物件が空室になるとローンの返済やマンション管理費などが即、持ち出しとなってしまいます。
たしかに、空室リスクの高さは区分所有のほうがあります。
一棟マンションなら、何部屋か空室があってもほかの部屋の家賃収入で回せますが、区分所有はそれができない。0か100か、ということになってしまいます。
三つ目のデメリットとして、管理費、修繕積立金などの経費が高いことがあります。
一般的に家賃の20〜30%が管理費や修繕積立金などで消えていきます。
経費が高い分、管理に手間ひまかけなくていいというなら、いいかもしれませんが、これによって家賃収入が減ってしまうので、本当に次のステップに向けて感覚をつかむために区分所有から始めるってのがいいなかもしれません。
4つ目のデメリットとしては、資産が増えるのに時間がかかるということがあります。
区分所有ばかり、購入していくよりは、区分所有→一棟アパート→一棟マンションといったようにステップアップしていくと、資産が増えていくとのこと。区分所有だけでアーリーリタイアするのは難しいそうです。
区分所有のメリット、デメリットを考えた上で、総括すると…
区分所有を購入するもっとも大きな理由は、不動産投資の一連の流れを実際に経験し、運用できるという自信をつけること
区分所有の流れ
区分所有購入の流れですが…
- 具体的にどのような区分を購入したいかを考える
- 実際に物件を見に行く
- 物件売却理由は必ず聞く
- 継続的に物件探索を行う
- いい物件が見つかったら買付申込書を出す
以上が、大きな流れです。
1、具体的にどのような区分を購入したいかを考える
間取りだとワンルームタイプかファミリータイプがあってそれぞれメリット、デメリットがあるとのこと。
- ワンルームは、リフォームコストが少なく済む、一方で間取りが変更しにくい
- ファミリータイプは、長期入居の傾向が得る、一方賃料単価が低く、投資効率が悪い。
立地では、都心部か、地方か…
- 都心部は、空室率が低い、担保価値が高い、不動産業者がたくさんいる、逆に物件価格な高いから利回りが低い、競合が多い
- 地方物件は、物件価格が安い、利回りが高くなる、一方、空室率が上昇傾向にある、担保単価が低いので融資が受けにくい
最初の区分はできるだけ身近な地域、知っている土地で購入することをすすめていました。理由としては土地勘があるだけで他の人より優位に立てるから。
MRなら転勤があるので、例えば今いる土地で区分所有を検討するのもありなのかな、と思います。
2、実際に物件を見に行く
不動産サイトでは健美家とヤフー不動産がおすすめとのこと。また、見に行くときの注意点もありました。
物件を見に行く際の注意点としては、不動産投資用に購入すると言わないことです。
不思議なのですが、不動産投資ときて購入すると言うと、売買業者が突然売り手の味方になることが何度もありました。
実際に住むとか言った方が無難そうです。
3、物件売却理由は必ず聞く
物件見学の際に必ず聞くこととして、「売却理由」があります。
その理由はこちら▼
物件を見に行った際に注意するポイントとしては、その物件の売却理由を聞くこと
売却理由が、「相続、離婚、引越し」などであれば、値交渉をしてさらに安く購入することができる可能性があります。
値交渉は慣れてないとなかなかできなさそうですが、売却理由は確認しておいたほうがよさそうです。
4、継続的に物件探索を行う
継続することで不動産業者とのネットワークができるというメリットもあるようです。
1〜4を繰り返していい物件が見つかったら5になります。
5、いい物件が見つかったら買付申込書を出す
「買付申込書は法律で決められてるものではない」自宅を買う際にハウスメーカーさんもそんなこと言ってました。
ただ、法律で決まってないからといって、撤回してしまうと、信頼がなくなるので、本当に買う気がある時のみにしておくことが重要です。
不動産投資で失敗しないための区分所有の注意点
区分所有を購入する際の注意点はこちら▼
- 物件周辺のチェック
- 修繕積立金のチェック
- 一棟全体で保険に入っているか確認
- その区分が安いのか高いのかチェック
1、物件周辺のチェック
変な住民が住んでいないか、そのチェックとして、上下左右の部屋の前に防犯カメラがついていないかなど。
2、修繕積立金のチェック
小規模のマンションでも1000万円ぐらいないと大規模修繕できないので、そこの金額をチェックする。足りなければ、今後の値上りを想定しておく。
3、一棟全体で保険に入っているか確認
入っている場合は、自分が部屋にかける保険を減らせるかもしれない。
4、その区分が安いのか高いのかチェック
東京カンテイってサイトが便利とのこと。
以上が区分所有のチェックポイントです。
不動産投資で失敗しないための売却を見据えた物件購入の考え方
不動産投資においては、ゴールを見据えることが重要とのことが多くの書籍でありましたが、売却を考えるうえで非常に参考になる部分がありました。
私が今後区分所有を購入する場合は「築20年以内のRC」にします。なぜなら、区分所有は将来的に建て替え問題が発生するリスクがあるため、売却しやすい物件を購入する必要があるから
RCの法定耐用年数は47年なので、もし築20年の物件を購入した場合、10年経っても築30年となります。その時点でこの物件を売りに出したとしても新たに購入する人は最長17年（47年-30年）でローンを組むことができるからです。
ローンの組み方、考え方ってこうなのか！と非常に参考になりました。法定耐用年数と、その後の売却を考えてローン返済年数を考える。不動産投資をやってる方には当たり前かもしれませんが、初心者からすると、目からウロコの考え方。
書籍「30歳までに「一生モノの資産」を築く投資術／堀野航太郎」を読んで…
上記で紹介した他にも、不動産投資における基本姿勢として、希望に合う物件が出てきたときは瞬時に行動できるかがポイントになる、ということや、物件を紹介してもらったときのレスポンスの早さ、断る際に「なぜダメなのか」を伝えること、などのテクニックもありました。
不動産投資を始めたいと思っている方にはおすすめです。
現役MRのぼくが不動産投資をはじめるまでの行動はこちらでまとめています。
